第一财经 作者：孙梦凡

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今年以来，楼市利好政策频出，最新一个趋势则是——新房不再“限价”。

据中指研究院统计，今年以来，沈阳、兰州、郑州、宁德等城市，明确不再实施新建商品房销售价格指导，即取消销售限价。阳江、珠海、芜湖等城市也优化了限价政策，如缩短备案价格调整时间间隔、取消楼层差价限制等。

限价政策最早发布于2010年，旨在抑制房地产市场的过热现象。在“稳地价、稳房价、稳预期”的政策背景下，“限价”在过去市场热度较高阶段，对稳地价、稳房价起到了重要作用。

但是，自2021年下半年以来，房地产市场环境发生巨变，房价单边上扬的行情成为历史，不少地方的新房指导价已“形同虚设”，房企降价成为主流，“限价”政策也来到调整的关口。

价格管控弱化

房地产深度调整期，地方政府对楼市价格管控正在弱化。

近日，甘肃的天水、白银相继发布通知，取消对新建商品住房价格备案，促进房地产市场平稳健康发展。天水方面同时表示，“销售价格由开发企业按照市场销售情况适时调整”。

此前兰州也表示，房地产企业在办理商品房预售许可证时，不再需要到市发展改革委申请办理价格备案，新建商品住房成交不再受备案价格限制，购房人和房企可自行协商价格。

郑州则取消了对新房的价格指导，当地住房保障部门宣布取消商品住房销售价格指导，开发企业可自主定价进行销售或办理预(销)售许可备案手续，自此其楼市政策全面松绑。

政府不再指导新房价格、或直接取消备案的同时，不少地方对房企降价也越来越“宽容”。

记者在领导留言板看到，今年来武汉、保定、成都、广州、重庆等城市，均有购房者反映楼盘大幅降价、“恶意降价”，不过官方均表示“房企降价是市场行为”。

比如武汉有购房者称，万和光谷开发商备案价2万多，现在“恶意降价”卖1.25万。对此官方表示，该项目备案价约23124元/平方米，成交均价约18300元/平方米。因企业与施工方存在债务纠纷，将部分房屋工抵给施工方，近期施工方为回笼资金，将“工抵房”低价出售，最高降价达6000元。

当地政府还称，商品房价格由开发企业根据市场供求关系进行自主定价，同时与购房人通过合同约定最终成交价格，但不得超过预售方案备案价。经核实，该项目已售房屋价格均未超过备案价，并不违反法律法规禁止性规定。

保定也有购房者反映，自己2022年购买风帆家园小区房产一套，当时价格每平米14000多元，近期开发商突然降价至每平米11000元，90平米的房子亏损30万，严重损害业主利益。

对此保定市人民政府表示，商品房价格属于市场调节价，开发企业可根据市场行情、供求关系，自主确定销售价格，购房者与开发商可协商确定价格，纳入买卖双方合同约定。

成都也有购房者表示，天府新区天府合印项目拿证价格为2.2万～2.5万左右，现在却以1.7万均价附赠车位、物业费进行“倾销”，请相关部门彻查其“恶意降价”行为。

四川天府新区公园城市建设局回复称，商品房价格实行市场调节价，在项目销售现场、成都住建蓉e办等对拟售房源价格按套明码标价、“一房一价”进行公示，在不高于公示价格的前提下，每套房屋的销售价格由买卖双方协商议定。

广州则有购房者表示，自己2022年两万多均价购买保利湾上，如今楼盘降价为1.33万销售。广州市南沙区则表示，开发企业可结合市场实际享有自主定价权，并向住建部门办理价格备案或调整，区住建部门未发现开发企业存在相关违规行为。

专家：房价表现将更加分化

从上述案例可见，当下各地政府对新房价格管控正逐渐弱化，有的直接取消了新房备案价，有的不再出台指导价；有的仍然规定不可超过备案价，但对楼盘降价不再干涉，整体更趋市场化。

中指研究院市场研究总监陈文静表示，随着房地产市场环境的变化，限价政策带来的负面影响进一步凸显。一方面，价格倒挂不仅增加了真实住房需求的购房难度，也无法反映市场真实情况；此外，限制价格下跌幅度也导致房企销售不畅，资金回笼受阻。

在她看来，近两年监管部门多次强调要建设“好房子”，需要匹配政策给予支持，取消销售限价、价格回归市场，有利于企业打造符合需求的好产品，是积极响应建设“好房子”的表现。与此同时，取消销售限价也有助于企业合理定价去库存，帮助企业加快回笼资金，缓解资金压力。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，新房销售限价取消后，开发商可以自由定价，即便后期降价也不需要承担责任，除非事前明确承诺过不降价，这样可以更好地利用价格进行促销和清理库存。不过，如果降价幅度过大，可能导致周边项目也不得不降价。

“取消限价政策也有积极影响，即部分溢价较高的产品，将不再受价格管控限制，这些产品可以设定相对更高的售价，前提是其品质必须与所定价格相符合。”李宇嘉称。

值得注意的是，虽然多个城市不再管控新房价格，但对热点城市来说，楼盘价格震荡仍会受到关注。

比如今年有北京购房者表示，首开梧桐山语2023年7月开盘单价4.6万/平米左右，其中62平米户型一口价280.6万元，销售顾问保证开盘价格最低；可是2024年2月下旬，62平米同楼层同户型总价降价约40万至50万元，每平米单价降价15%，开发商随意降价。

对此昌平区住建委表示，受房地产市场周期性价格波动影响，该项目62平米部分位置、楼层较差的房源存在降价现象，如开发商承诺该户型不降价，市民可提供相应证据，如经核实项目存在违规行为，我委将针对相应法规对企业作出责改措施，市民也可通过司法途径维护合法权益。

整体而言，楼市管控措施逐渐退场后，未来各地房价表现也将更趋分化、市场化。陈文静认为，一线城市短期房价仍有下行压力，但人口、资源集聚效应持续，随着限制性政策进一步优化调整，政策效果或将逐渐显现，房价依然具备支撑，有望逐渐筑底恢复。

“二线城市中，核心城市房价有望见底，普通二线城市企业降价促销预期仍在，房价下跌态势短期或将延续。”她表示，三四线城市住房需求释放缓慢，对房价支持力度偏弱，房价整体或延续底部行情。整体来看，当前房价筑底企稳仍需要政策端持续发力。

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